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KIESSLING LUXURY HOMES

Dr. Thomas Kiessling

Dr. Thomas Kiessling

Dr. Thomas Kiessling

Als euer Immobilienmakler möchte ich für euch da sein. Ob ihr kaufen oder verkaufen  möchtet , ich werde unermüdlich daran arbeiten, die richtige Wunschimmobilie zu finden. Wenn ihr verkaufen möchtet , werde ich mit euch zusammenarbeiten, um in kürzester Zeit den besten Preis zu erzielen, indem wir modernste Technologie, Teamzusammenarbeit und hervorragende Marketingmaterialien verwenden. Wenn ihr kaufen möchtet , werde ich hart daran arbeiten, euch die besten Informationen und Marktdaten zur Verfügung zu stellen, um ein gut ausgerüsteter Käufer mit der bestmöglichen Verhandlungsposition sein können.


Ich bin mir bewusst, dass der Kauf und Verkauf von Immobilien stressig sein kann. Als Full Time Real Estate Agent werde ich versuchen, eure Erfahrung so angenehm wie möglich zu gestalten. Wir werden dies durch ständige Kommunikation erreichen. Ruft mich einfach an, wenn ihr mich braucht.

Ich bin bin seit 2012 Florida Resident und habe im Fachbereich Allgemeinmedizin an der Goethe-Universität in Frankfurt am Main promoviert. Ich bin seit vielen Jahren als Immobilieninvestor tätig. Ich kenne  die einzigartigen Eigenschaften und Vorteile des Lebens und Arbeitens auf Siesta Key, in Sarasota sowie in den Stadtteilen Manatee, Port Charlotte und Venice County.


"Es wäre mir eine Freude und eine Ehre, mit euch arbeiten zu können.".

zu den Immobilien

Tom Kiessling

Dr. Thomas Kiessling

Dr. Thomas Kiessling

Ich bin in Frankfurt / Deutschland aufgewachsen und 2012 nach Florida gezogen. Nach dem Abschluss der Highschool in Sarasota kam ich im Jahr 2014 nach Ft. Myers . Ich habe 2018 einen Bachelor of Science in Management an der FGCU mit einem Entrepreneurship Minor als Empfänger der Deans List Nomination und Mitglied der "National Honor Society of Leadership and Success & Order of Omega" erworben. Die Arbeit als District Manager / Centric bei Automatic Data Processing (ADP) in Fort Myers und als Vertriebsmitarbeiter bei Northwestern Mutual bis 2020 hilft mir, die Bedürfnisse des Kunden zu verstehen und ihn bei der richtigen Lösung zu beraten. Ft. Myers und die Lee County Area sind großartige Orte zum Leben und Arbeiten, weshalb ich es liebe, dort zu wohnen. Immobilien sind für mich eine Leidenschaft. Ich spreche fließend Englisch und Deutsch und mit meinem Hintergrund erkennt man leicht, warum die Arbeit in der Immobilienbranche mein oberstes Ziel ist.Ich bin kürzlich zu „Kiessling Real Estate“ gestossen und bin nicht nur begeistert davon, Menschen bei der Suche nach ihrem nächsten Zuhause zu helfen. Ich habe bei "Relay for Life", "Habitat for Humanities" und "Mothers against Drunk Driving" meine Dienste geleistet.Wenn ich nicht im Büro bin oder mich freiwillig für Gemeinschaftsarbeit melde, genieße ich oft die Zeit mit meinen Freunden und meiner Familie. Ich genieße es auch zu reisen, zu trainieren und während der perfekten Sommer in Florida auf dem Wasser zu sein! Stellen Sie sich „Kiessling Real Estate“ als Ihren Golfküsten-Concierge vor. Wenn wir die Antwort nicht kennen, werden wir sie finden.

zu den Immobilien

NEBENKOSTEN FERIENHAUS

Welche Nebenkosten sind zu erwarten?


Der größte Kostenfaktor für Immobilienbesitzer ist dabei wohl die jährlich anfallende Grundsteuer („Property Tax“). Ihre Höhe ist regional unterschiedlich und richtet sich nach dem aktuellen Schätzwert der Immobilie. Im Gegensatz zum deutschen Einheitswert wird der Wert einer amerikanischen Immobilie jährlich festgesetzt und dient der Erhebung der Grundsteuer, welche im Regelfall zwischen 1 und 2 % des festgesetzten Wertes liegt. Daraus finanzieren sich die Gemeinden, da in Florida keine persönliche Einkommensteuer anfällt. 

Neben der Grundsteuer kommen Kosten für die Instandhaltung („Maintenance“), Versicherungen, Poolservice, Gartenpflege, Bewässerung, Heizung, Wasser, Strom, Müllabfuhr, Kabel-TV, Telefon und, wenn gewünscht, Hausmeister- bzw. Vermietungsservices hinzu. Die monatlichen Kosten dafür variieren sehr stark, liegen für ein durchschnittlich grosses Ferienhaus aber etwa in folgendem Bereich:

Für Instandhaltung („Maintenance“) sollte ein monatlicher Betrag zurückgelegt werden, der, je nach Alter und Zustand des Hauses variieren kann. Ich pflege den Hauskäufern zu raten, bei einem nicht mehr neuwertigen Haus mit einer größeren Investition pro Jahr zu rechnen. Dies führt dazu, dass $3000 bis $5000 pro Jahr zur Seite gelegt werden sollte.

Des weiteren solltet ihr mit folgendem rechnen (auch dies kann variieren):

Versicherungen $4000 pro Jahr

Wartungskosten für zB A/C $50 pro Monat

Poolservice $125 pro Monat

Gartenpflege $125 pro Monat

Pest Control $100 alle 3 Monate

Wasser  $50 bis $100 pro Monat

Strom  $200 pro Monat

TV/Telefon. $200 pro Monat


Hausmeister- bzw. Vermietungsservices nach Wunsch und Vereinbarung. 

Dazu kommen Kosten für Vermietportale, Homepage etc. …

Bei geschlossenen Wohnanlagen („Gated Communities“) fällt ein monatlicher Betrag (HOA-Fee) an, in dem oftmals, gerade bei Ferienwohnungen, Kosten wie die Gebäudeversicherung, Kabelfernsehen, Abwasser und Gartenpflege enthalten sind. Die Höhe der Fee ist je nach Lage der Wohnung oder des Hauses und Leistungen sehr unterschiedlich und kann mehrere hundert Dollar im Monat betragen, bei Golf-Communities auch mehr.

   

Dabei sind bei Wohnungen oft die folgenden Leistungen inklusive:

  • Gebäudeversicherung und Rücklagen
  • Gebäudeinstandhaltung mit regelmäßigen Modernisierungen
  • Garten- und Landschaftspflege rund um das Gebäude
  • Community Clubhaus mit Pool, Spa und Sporteinrichtungen
  • Security, ggf. „Gated Community“ mit Pforte
  • Wasser / Abwasser im eigenen Haushalt
  • In einigen Communities auch Kabelfernsehen


Dem gegenüber stehen die monatlichen Mieteinnahmen und der zu erwartende Wertzuwachs. 

KOSTEN BEIM VERKAUF

      

Die Closing-Kosten für Verkäufer in Florida sind unterschiedlich und betragen in der Regel zwischen 2% - 5% des Kaufpreises. Dazu kommen die Realtor-Provisionen, die normalerweise bei 6% liegen. 

   

Beispiele für Seller Closing Costs: 


  • Real Estate Agent Commission –  Angenommen, Sie beabsichtigen, die Expertise eines qualifizierten Maklers zu nutzen und auch der Käufer beauftragt einen Makler mit dem Kauf Ihres Hauses, dann sind Sie für die Zahlung beider Commissions beim Closing verantwortlich.
     
  • Outstanding amounts owed on the property: Sie sind für alle offenen Zahlungen für Ihr Haus verantwortlich, die zum Beispiel HOA-Gebühren (Hausbesitzervereinigung) und mehr umfassen können. Alle diese Nebenkosten werden anteilig zu Ihrem Abschlussdatum angerechnet.
     
  • Prorated Property Taxes: Die Grundsteuern in Florida werden nachträglich bezahlt. Sie schulden Grundsteuern für den Teil des Jahres, in dem Sie das Haus besaßen (sei es 30 Tage oder 300 Tage). Sie werden basierend auf der Anzahl der Tage, in denen Sie das Haus besaßen, anteilig berechnet, sodass der Betrag, den Sie schulden, beim Closing im November viel höher ist als bei einem Closing Anfang Januar (300 Tage gegenüber 30 Tagen).
     

   

  • Settlement Fee – typically $350 to $600: Während Sie Anwaltsgebühren eventuell vermeiden können ( in Florida muss beim Abschluss kein Anwalt anwesend sein ), müssen Sie am Abschlusstag dennoch eine Settlement Fee an die Titelgesellschaft oder die Treuhandgesellschaft zahlen.
     
  • Title search – typically $100 to $200: Eine Titel Search untersucht den Besitzverlauf des Eigenheims, um sicherzustellen, dass Sie der wahre Eigentümer sind und dass der Titel frei von Pfandrechten oder Urteilen ist.
     
  • Municipal Lien Search – $100 to $200: Die städtische Pfandrechtsuche untersucht nicht erfasste Eigentumsprobleme, die in einer typischen Titelsuche nicht angezeigt werden. Die Kosten variieren je nach Gemeinde.
     
  • HOA estoppel – typically $200 to $500: In diesem Schreiben wird bestätigt, wie viel Sie der HOA schulden. Darin enthalten sind Ihre monatlichen Gebühren, sowie etwaige Sonderbescheide, überfällige Gebühren, Bußgelder oder sonstige Gebühren. Da die HOA Ihr Haus möglicherweise für unbezahlte Gebühren oder zur Durchsetzung von Verstößen pfänden könnte, muss die Titelgesellschaft bestätigen, dass Sie bei der HOA in “good standing” sind und alle Ihre Gebühren geltend machen, bevor sie einen eindeutigen Titel für das Haus geben kann.
     

   

  • Documentary Stamps on the Deed – varies with price of the home: Diese Steuer wird auch als „Transfersteuer“ bezeichnet und wird bei der Eintragung der Urkunde an Ihren örtlichen Landkreis gezahlt. In allen Verwaltungsbezirken Floridas außer Miami-Dade werden 0,70 US-Dollar pro 100 US-Dollar (oder einem Teil davon) für die Immobilie berechnet. Für ein Haus mit einem durchschnittlichen Verkaufspreis von 275.000 US-Dollar würden die Dokumentenmarken 1.925 US-Dollar betragen. Im Bezirk Miami- Dade beträgt der Preis 0,60 USD für Einfamilienhäuser, mit einem Aufpreis für andere Arten von Immobilien. Dokumentenstempel sind von der Hypothekensteuer und der vom Käufer gezahlten immateriellen Steuer getrennt.
     
  • Title insurance – rate is set by the state and based on the purchase price: Die Eigentumstitelversicherung schützt den Käufer vor Problemen, die mit dem Titel auftreten, wie zum Beispiel ausstehende Pfandrechte, die bei der Titelsuche nicht entdeckt wurden. Die Preise werden vom Staat Florida festgelegt, hängen jedoch vom Preis Ihres Hauses ab. Während es verhandelbar ist, wer diese Gebühr zahlt, zahlt der Verkäufer sie in den meisten Teilen Floridas.
     
  • Home Warranty: Um dem Käufer eine Sicherheit zu geben, was die Funktionsfähigkeit vom Geräten, Struktur des Hauses und anderem Equipment betrifft, wird vom Verkäufer manchmal der Abschluss einer Versicherung für ein Jahr angeboten oder im Contract vom Käufer gefordert. Die Kosten liegen je nach Umfang der Versicherung zwischen $400 und $750. Der Abschluss dieser Versicherung ist jedoch freiwillig. 


Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass oben genannte Kosten je nach Aufwand, Lage des Objektes, Title Company usw. variieren können. Genauere Angaben können von der Title Company nach Vorlegen des Kaufvertrages gemacht werden. 


Im Vorlauf des Verkaufes können durch anfallende Reparaturen, Staging, Photos etc. Kosten entstehen, die ebenfalls vom Verkäufer zu tragen sind. 


Wir möchten ebenfalls darauf hinweisen, dass der Verkauf einer Immobilie dem FIRPTA-Gesetz ( Foreign investment in Real Property Act ) unterliegt, da der europäische Eigentümer als “Foreign Person” eingestuft wird. Wir raten daher dringend dazu, diesen Ablauf ausführlich mit einem sachkundigen Steuerberater zu besprechen. 


Wir freuen uns auf die Zusammenarbeit. 

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